Процесс поиска подходящего
жилья в аренду требует к себе грамотного и продуманного подхода, иначе
можно впустую потратить много времени, сил и даже денег. Особое внимание нужно уделять
последней стадии процесса - заключению договора аренды.
Те, кому квартира необходима
немедленно, а доходы не позволяют обратиться в специализированное агентство - опрашивают
всех своих знакомых и их родственников у кого может оказаться свободная жилая площадь.
Если такой вариант не приводит к успеху, то пытаются найти квартиру или комнату
по объявлениям в газетах, интернете и даже сами дают объявление. Но, как правило,
такой подход так же малоуспешен, потому что, позвонив по объявлению, вы обязательно
попадаете в агентство недвижимости. Отсюда вывод, почти все объявления о сдаче
жилых помещений в аренду размещаются самими агентствами, достаточно посмотреть
номера телефонов в объявлениях.
Спрос на арендуемое
жильё настолько велик, что редкий хозяин (арендодатель) сам ищет
предполагаемых арендаторов. Ему очень выгодно и удобно работать с агентствами. Арендодателю
достаточно обзвонить несколько агентств и их агенты, даже не заключая с хозяином
квартиры никакого письменного договора и не требуя оплаты своих услуг (её они возьмут
с арендатора) будут искать и найдут хозяину квартиры квартиросъёмщика во всём его
устраивающего. Таким образом, клиенты агентств (будущие арендаторы) при ограниченном
предложении оказываются в безвыходном положении и начинают пользоваться услугами
агентов и разных помощников в поиске за определенное вознаграждение.
Если не удалось найти
жильё самостоятельно, то придется обращаться в агентство, остается выбрать: обратиться
в известное агентство, но берущее большие комиссионные, или же в то, что попроще
и подешевле.
Агентства бывают
двух видов - обычные и информационные. Информационные в свою очередь бывают настоящие
и "фальшивые".
Информационные, соответственно,
предоставляют информацию из базы данных о сдающихся объектах с необходимыми клиенту
характеристиками квартиры. Но чтобы получить телефон хозяев заинтересовавшей квартиры
придётся заплатить. Но нужно быть осторожным в выборе фирм предоставляющих подобную
информацию. Чаще всего оказывается, что квартира, указанная в купленном списке,
или давно сдана, или сдаётся по совершенно другим ценам и на других условиях, или
вообще не существует, а по телефону (в качестве хозяина) разговаривала сотрудница
данной фирмы из соседней комнаты. То есть, ответственность за предоставляемую информацию
информационная служба не несёт. Зато её "услуги" не так дороги и вы можете
попытаться ещё и ещё раз. Как правило, первой попытки бывает достаточно, чтобы разобраться
- информационная фирма "фальшивая" или настоящая, то есть предоставляет
реальные данные или недостоверную информацию.
В обычном (не информационном)
же агентстве клиента добросовестно проинформируют о том, сколько придётся заплатить
за то, что бы найти подходящий вариант. Если клиент согласен, то ему предложат и
покажут реальные варианты, подскажут - какие требования арендодателя справедливы,
а какие ничем не обоснованы и что их не следует принимать, и даже посоветуют, как
поторговаться с хозяином на предмет снижения стоимости арендной платы. Когда жильё
будет найдено, агентство поможет грамотно составить договор аренды, в котором права
и интересы арендатора и арендодателя не будут ущемлены. И только в момент заключения
договора за оказанные услуги придётся заплатить 100 процентов стоимости месячной
аренды снимаемого жилья.
Небольшие агентства,
предоставляющие информационные услуги, берут умеренную плату и жилье у них, конечно
же, подешевле, но и риск намного выше.
Арендные отношения без
договора аренды чреваты непредсказуемыми последствиями.
Например, поссорившись
с женой, хозяин квартиры запросто может заявиться к арендатору на своё официальное
место жительства; некоторые приходят в квартиру с проверками состояния своего имущества,
причем, время своего визита многие хозяева не считают нужным согласовывать с квартиросъемщиками
Это лишь незначительные
последствия, к которым может привести отсутствие договора в простой письменной форме.
Ведь формального права проживания в данной квартире у квартиросъемщика нет и прав
что-либо требовать, соответственно, тоже.
Договор аренды
жилого помещения - соглашение, по которому арендодатель предоставляет арендатору
и членам его семьи жилую площадь (недвижимость), без ограничения размеров за договорную
плату во временное владение и пользование (либо пользование), а арендатор обязуется
использовать ее в соответствии с договором и своевременно вносить арендную плату.
Оплата жилья и коммунальных услуг по договору аренды устанавливается договором между
арендатором и собственником (либо уполномоченным собственником лицом, органом).
Что же нужно предусмотреть
квартиросъемщику до и во время подписания договора аренды, чтобы оградить
себя от возможных неприятностей при аренде жилья.
1. Необходимо проверить у хозяина паспорт и скопировать следующие
данные: серию, номер, где и когда выдан, регистрацию, наличие детей, сведения о
браке. Желательно проверить данные в паспортном управлении ГУВД г. Москвы, чтобы
удостовериться в подлинности паспорта.
2. Если арендодатель является хозяином квартиры, он должен
обладать свидетельством о праве собственности на жилье в оригинале. Также правоустанавливающим
документом может служить договор передачи квартиры в собственность, в котором необходимо
проверить подлинность печатей. Надо выяснить, имеет ли право арендодатель сдавать
квартиру и кто еще зарегистрирован в этой квартире. Может, у него есть жена с детьми
и престарелыми родителями, которые могут появиться в любой момент. Если есть другие
лица, то для вселения нужно письменное согласие всех лиц, зарегистрированных в квартире.
Если арендодатель не является собственником квартиры, то правоустанавливающим документом
на жилье будет считаться договор найма (социального или коммерческого). Правда,
такой документ на руках имеет небольшое количество граждан. Поэтому более простым
способом будет убедиться в наличии штампа о регистрации в паспорте, а также попросить
предъявить расширенную выписку из домовой книги. Выписка из домовой книги содержит
информацию о том, кто прописан или был прописан на данной площади, кто зарегистрирован,
куда и когда выбыл и на каком основании. Выписка может быть как простой, так и расширенной.
Также информация о тех, кто зарегистрирован в квартире, имеется в финансово-лицевом
счете, который можно получить в бухгалтерии РЭУ по месту нахождения квартиры. Для
его получения необходимо пригласить хозяина.
3. Необходимо вместе с хозяином осмотреть квартиру и зафиксировать,
какие повреждения имеются на момент заключения договора, составить перечень материальных
ценностей, находящихся в квартире и т.д. Это обязательно надо сделать, чтобы потом
с арендатора не потребовали возмещения убытков, де-факто приписанных ему.
4. Нужно определить числа, в которые будет вноситься арендная
плата за квартиру. Отдельно следует оговорить вопрос оплаты коммунальных услуг.
5. По взаимному согласию сторон при краткосрочной аренде (до одного
года) в договоре аренды необходимо прописать: право нанимателя (арендатора) вселять
временных жильцов; право нанимателя сдавать жилое помещение в поднаем; право нанимателя
на продление договора найма по истечении срока договора; право съемщика заменить
себя другим лицом, проживающим с ним и др. При отсутствии в договоре перечисленных
особых условий аренды арендодатель вправе игнорировать или запрещать арендатору
совершать действия, не прописанные в договоре, вплоть до досрочного прекращения
действия договора.
6. В договор нужно вписать пункт о возможности устранения нарушений
и условиях прекращения действия договора. Например, если арендатор нарушил договор,
хозяин квартиры может обратиться в суд с требованием расторгнуть договор и выселить
арендатора. Суд может дать арендатору срок на устранение нарушений, а решение о
выселении принять, если только эти нарушения не устранены в срок. Но это лишь в
том случае, если в договоре есть пункт о возможности устранения нарушений.
7. Кроме того, в договоре необходимо прописать вопросы, касающиеся
ремонта. Существует общее правило, что капитальный ремонт делает собственник квартиры,
а текущий - съемщик. Но часто даже текущий ремонт стоит дороже арендной платы. Выход
прост - заранее составить смету работ в размере первого взноса, а если стоимость
ремонта превысила этот размер - хозяин квартиры должен возместить расходы. Делать
перепланировку без согласия хозяина нельзя. Впрочем, без согласия жильца тоже, ведь
перепланировка может изменить условия договора (например, вместо двух комнат образуется
одна, изолированные комнаты превратятся в смежные и т.д.).
Для официальной регистрации договора аренды
жилого помещения в государственных органах, необходим следующий перечень документов:
1. Заявление.
2. Документ, подтверждающий оплату регистрации (подлинник и копия).
3. Подлинники договора, как минимум, в количестве, равном числу сторон договора,
и один подлинник либо одну нотариально заверенную копию.
4. Физические лица
(включая представителей) - документы, удостоверяющие личность и (или) юридические
лица - учредительные документы.
5. Документы, подтверждающие полномочия представителя: доверенность; удостоверение
опекуна, попечителя - для попечителей, опекунов несовершеннолетних детей, а также
граждан, ограниченных судом в дееспособности и недееспособных; свидетельство об
усыновлении - для усыновителей.
6. Экспликация и поэтажный план жилого помещения (в соответствии со статьей 26 Закона
о регистрации).
7. Разрешение органов опеки и попечительства - при сдаче в аренду жилого помещения,
собственниками (сособственниками) которого являются несовершеннолетние дети, а также
граждане, ограниченные судом в дееспособности либо признанные судом недееспособными
(аренда жилого помещения, находящегося в частной собственности).
8. Распоряжение органа исполнительной власти о предоставлении жилого помещения в
аренду юридическому лицу (аренда муниципального жилья).
На момент представления документов право собственности арендодателя
должно быть зарегистрировано в ЕГРП (Единый государственный реестр прав на недвижимое
имущество и сделок с ним).
Официальной регистрации не требуют договора аренды заключенные на
срок до одного года.
Отправить заявку на снятие
квартиры или комнаты в аренду Вы можете нажав на ссылку